逾期4個月交房 開發商賠業主5000餘元
記者 黎欣剛 通訊員 向海峰 周丹
25日，長沙市中級人民法院舉行"長沙法官為您送上一點建議"系列活動，對近年來房地產糾紛訴訟案件特點進行分析。據瞭解，2010年，市中院成立民三庭，主要負責審理房地產開發經營、建設工程合同、不動產登記糾紛、房屋租賃合同糾紛等案件。民三庭庭長李浩波介紹，近年來，房地產糾紛案件數量持續上升，2010年民三庭共審結各類案件829件，2013年審結1218件，今年1-9月已審結1238件。
漫畫/何朝霞
在這些"涉房"案件中，占比例最大的兩類案件是建設工程施工合同糾紛案和商品房買賣合同糾紛案，主要包括逾期交房、逾期辦證、建設工程施工合同糾紛、商品房買賣合同糾紛、建設工程施工合同是否有效、虛假廣告宣傳、黑白合同問題等12類問題。
問題1: 逾期交房
逾期4個月，開發商被判賠5000餘元
典型案例：2007年11月，殷某向某房地產開發有限公司支付22萬餘元，用於購買該公司開發的一套43平方米的商品房。當年12月1日，雙方簽訂合同並約定，在2008年12月31日前交付房屋使用。
2008年12月12日，開發商建設的商品房經驗收合格，之後，雙方多次進行商品房驗收交接。交房過程中，開發商出示瞭商品房驗收合格的證明文件，但殷某以沒有出示商品房驗收備案的證明文件和商品房存在質量問題為由拒絕接受商品房。直到2010年9月16日，雙方才辦理商品房交接手續。
因為實際交房日期與合同約定相差瞭近兩年，殷某要求開發商支付逾期交房違約金。遭拒後，殷某起訴至雨花區人民法院，後上訴至市中院。
法院審理後確認，涉案商品房直至2009年5月1日才符合交房條件，商品房逾期4個月交房。法院判決，根據合同約定，開發商應按日支付已交付房價款萬分之二的違約金5333.54元。
法官分析：市中院民三庭副庭長劉凱分析認為，逾期交房主要有三個方面的原因，一是對於何為經驗收合格，開發商和業主理解不同；二是業主認為商品房存在質量問題，如房屋漏水，墻面開裂，電梯、房屋安裝不符合約定等，從而拒絕收房，開發商則辯稱其房屋達到交房條件；三是業主以行政部門已發出不準交房的通知為由拒絕收房。
法官提醒：劉凱指出，房屋買賣合同中一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"類似的表述，至於什麼屬於"不可抗力"因素，必須由職能部門認定。如果確實出現因地震等不可抗力影響而延期交房，業主可要求開發商出具有關部門的認定文件，否則可以利用法律武器維護自己的權益。
對於開發商來說，和業主先約定逾期交房的處理是必要的，開發商對於交房時間的確定應有充分的預案，留有餘地；同時，開發商對於通知交房方式的約定可以多樣化。而在交房前，開發商最好組織人員對照合同進行仔細檢測。
問題2: 逾期辦證
雖是其他業主原因，開發商仍要賠1600餘元
典型案例：2009年10月9日，王某與湖南紅星景融置業有限公司簽訂商品房買賣合同，約定2010年10月30日前開發商將商品房交付使用，並在規定時間內完成商品房初始登記，辦妥房屋所有權證、土地使用權證。合同明確，若開發商不能在約定期限內辦理上述登記或手續，需支付違約金，但因其他購房人的原因導致不能按期辦理完權證的，開發商不承擔違約金。
2011年4月12日，開發商將房屋交付業主王某。但直到兩年多後，王某才取得房屋所有權證、房屋土地使用證。於是，王某以此為由，於2014年1月2日將該公司起訴至法院。
原來，在該項目中，還有其他多位買房人與開發商簽訂瞭商品房買賣合同，但未及時繳納物業維修基金，致使涉案樓棟的初始登記未能在約定的期限內辦理，業主王某所購房屋的產權登記也因此遲延。法院認為，雖然是因其他買房人的原因引起逾期不能辦理完權證，但開發商未能及時履行催繳維修基金和告知業主的義務，仍應承擔相應的違約責任。法院根據合同約定，判處開發商支付業主王某違約金1602元。
法官分析：劉凱介紹，在商品房預售合同糾紛案件中，業主起訴開發商逾期辦證的案件占瞭很大比例。一般情況下，原因主要有五個方面：開發商未繳納有關稅費基隆市債務清償；房屋存在違規建設的問題；土地或房屋未解除抵押；本棟房屋有的業主沒有繳納物業維修基金；業主本人的原因，如未提交相關資料等。
法官提醒：劉凱表示，如果出現逾期辦證的問題，業主可以與開發商協調商議解決矛盾，也可以通過法律途徑來解決糾紛。他提醒，購房者最好選擇品牌開發商，在簽訂購房合同時要仔細瞭解相關條款。同時，他提醒開發商，對於個別業主未繳納稅費影響其他業主辦證的，開發商最好先行墊付；要嚴格依規建房，及時將銀行的貸款還清。
問題3：廣告虛假
購房者要保留好證據
據統計，目前商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，因商品房銷售廣告引發的糾紛較多。據中國消費者協會公佈的數據顯示，因消費者認為商品房廣告虛假引起的投訴成為商品房糾紛中最主要的問題和消費者投訴的熱點問題。
劉凱指出，開發商對其無法做到的事項，不要進行承諾；對不能確定的周邊環境，不要輕易作出肯定性的介紹，以免誤導消費者。
湖南睿邦律師事務所律師劉明認為，一些開發商為瞭擴大銷售，會涉及廣告虛假宣傳，需要承擔相應法律責任。因為開發商的廣告和宣傳單中承諾的內容可以看做是購房合同的一部分。劉明指出，市民在買房的時候，最好能讓房產企業在購房合同上寫好相關約定。同時，要註意收集開發商的廣告和宣傳單等資料，以作為證據，維護自己的權益。
問題4：黑白合同
簽好合同要記得備案
劉凱介紹，黑白合同，又叫陰陽合同，是指雙方在中標備案合同(白合同)之外，又簽訂一份與中標備案合同實質性內容(主要指工程價款、工程質量和工程期)不一致的合同(黑合同)。在訴訟中，雙方各持一份對自己有利的合同。
"黑白合同產生的原因，往往是建築施工企業通過低價款中標，然後再另行與建設方簽訂合同以獲取利益；而對於建設方為開發商的，則比較復雜，有的是開發商要求施工方簽訂對自己有利的黑合同，有的是施工方通過停工、拖延工期的方式，要求開發商簽訂對施工方有利的黑合同。"劉凱建議房地產開發商要重視招投標，不要認為招投標是走形式、走過場。另外，還要重視招標備案合同的簽訂。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-2土地信用貸款案件利率多少免費諮詢試算6/08014481833.shtml
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