9成大中城市已成新房降價地區 降價潮隱現
9成大中城市已成新房"降價地區"
與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個。這一次樓市調整最主要的特征是庫存壓力持續增長。
國傢統計局8月18日公佈的數據顯示，7月份，70個大中城市新建住宅銷售價格環比下跌的數量高達64個，創下瞭歷史新高。
中原地產首席分析師張大偉指出，在2011年上一輪市場調整中，房價下調城市最多僅52個，這一次，下調城市的數量創下近年新高。並且，繼杭州、常州等二三線城市出現樓盤降價促銷後，房地產市場下行的壓力逐漸延伸到瞭北京等需求旺盛的地區，一線城市也紛紛出現降價熱潮。7月，一線城市價格指數也首次全面下跌。
接受21世紀經濟報道記者采訪的業內人士大多認同，不同於2008、2011年經濟的快速下滑和政策幹預，庫存高企是引致這一輪樓市調整的內生性因素，萬科提供的數據顯示，當前樓市庫存已經普遍達到3年高位。
高庫存的壓力
2014年至今，內地房地產市場持續低迷，這是自2008年以來內地樓市的第三次降溫。
市場景氣指數當中，最重要的一個指標批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到瞭0.65，為三年來最低點，僅比2008年下半年略好；6月底14個主要城市住房庫存升高到1.37億平米，按照過去3個月平均成交來計算，去化月數上升至15個月，這也是近三年以來的高點。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，與2008年和2011年的兩次調整不同，這一次並無更嚴厲調控政策，經濟也沒有快速下滑，最主要的特征是庫存壓力持續增長。
一線城市也不樂觀。上海易居房地產研究院報告顯示，7月份，一線城市新建商品住宅庫存繼續上升，新增供應面積為339萬平方米，成交面積為196萬平方米，市場呈現出供大於求的狀況。自2月份以來，一線城市每個月均呈現供大於求的特征，這加劇瞭庫存積壓的矛盾。
在嚴峻的形勢之下，大型房企的去庫存早已開始。
上半年，保利地產主要以加大推廣力度、探索營銷創新、采取靈活的付款方式、付款周期等方式加大對存貨的消化。據保利地產有關人士透露，公司還針對車位、商鋪等產成品，集中梳理，重新包裝推向市場去庫存。
8月18日中期業績會上，萬科地產總裁鬱亮指出，目前市場問題是過去長期積累的庫存問題，去庫存需要時間，不是政策放松就能改變的。房地產行業不可能通過政策回暖形成量價齊升的局面，當下也不應該出現。
一線城市降價潮隱現
上半年形勢相對更差的是二手房，隨著7月份統計數據的出爐，新房市場的壓力進一步顯現，直接影響一線城市。
&房屋信貸貸款率利emsp;8月以來，一線城市部分區域開始出現明顯的降價。8月14日，北京東亞新華地產宣佈，其旗下東亞·印象臺湖[最新消息 價格 戶型 點評]項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個宣佈直降的樓盤。
東亞新華地產方面透露，降價對象包括目前在售的住宅產品和辦公產品各50套，其中，住宅產品降幅為19%；辦公產品降幅達29%。
同是上周六首次開盤的深圳某項目，也采取瞭大幅降價的模式，均價僅為2.26萬元/平米，遠低於此前市場對其約2.6萬元/平米的估價。
被鬱亮稱為"歷來是降價走量發源地"的廣州，近期新北市怎麼貸款比較會過件部分新開樓盤的價格更是跌出瞭預期。
21世紀經濟報道記者瞭解到，在上周末廣州新開的3個樓盤中，增城翡翠綠洲的毛坯房價比起此前精裝價便宜接近4千元/平米；增城合景譽山國際公寓和白雲區的嶺南新世界都推出特價單位；3個樓盤均引起瞭搶購。
在上海，同策咨詢研究部總監張宏偉則預測，上海樓市大范圍的"降價潮"即將來臨。一些大型品牌開發企業的項目還會出現20%-30%的降價行為，並且大幅降價的樓盤會越來越多。
調整期長至明年？
對於開發商和購房者而言，眼下的關鍵在於：這一輪的樓市調整還要持續多久？房價將繼續下探還是止跌回升？
易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，越來越多的城市步入房價下跌的通道，會進一步加重看跌情緒。同時，從結構上看，一線城市房價下跌的幅度最大，不排除未來一線城市在信貸放松、普通商品住宅標準調整等方面進行"救市"。
嚴躍進認為，8月份房價依然面臨下滑的壓力。因為信貸環境沒有得到實質性的放寬。總體上看，樓市降溫態勢依然會持續一段時間。
在上述政策變化態勢之下，楊紅旭預計下半年將出現住宅成交量的底部，明年很可能將出現房價的底部，"由於本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，且中央層面不再會強力救市，所以市場調整的時長將超過前面兩輪"。
德信資本陳義楓在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，這一輪的調整將持續一年半左右的時間，延續到明年年中或年底。
萬科董秘譚華傑指出，土地市場調整可能剛剛開始，下半年土地市場調整會比上半年更加明顯。
他進一步分析，土地市場調整必然帶來整個行業投資數據變化。下半年可能不僅是新開工數據較低，因為土地市場萎縮投資也可能下降，所以下半年整體開工和投資數據可能都不太理想。
最新數據顯示，今年以來房地產投資增速持續下滑，1-7月份為13.7%，為四年來最低。華遠地產董事長任志強此前指出，下半年剔除棚戶等因素，房地產投資增速將繼續降至10%。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-20/09164386600.shtml
留言列表
